“等不到的房子……”
今天的稿子有点长，但在开发商频频“爆雷”的当下，相信是不少购房者已经碰到的或正忧心着的一个问题。
先看3个我们宁波晚报近期接到的投诉案例，然后再来看专业律师的意见建议。
案例一
明州广场
2020年1月，董先生在位于江北区洪塘中路与江北大道交叉口的明州广场（备案名“海富商业中心”），购买了一套“40年产权”、规划用途为“办公”、建筑面积约36平方米的公寓。
这套公寓总房款53万余元，但可以交7万元“服务费”抵扣10万元房款，因此董先生实际上支付了22万余元首付款和7万元“服务费”共计29万余元，实际总房款是43万余元。
所谓的“服务费”，没有写进购房合同，甚至连发票都没有，只有一张盖了一家第三方公司章的收据。
合同约定，房子在2021年8月30日前交付。
但到了合同约定即将交付的日子，董先生左等右等，始终没有等到开发商通知去收房。他在微信群里找其他购房者一打听，才知道交付还早着呢……
“我们立刻就催了开发商，可他们始终没有给出一个明确的答复，只说很快就会交付。”
2021年12月，董先生终于收到了一份《交付通知》，称将于2022年1月办理交付。
可一个月后，等来的又是延期交付的通知。
“最后一份通知说是2022年3月20日交付，可是我们已经不想等了。”
今年2月份，董先生和其他几位购房者按照合同约定，提交了书面的退房通知书。
我们记者在董先生提供的购房合同上看到：逾期超过90日的，买受人有权解除合同，书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。
但直到今天，包括董先生在内的200多位购房者既没收到房子，也没拿到退房款。
记者在现场看到，该项目总共只有一幢公寓楼，已经结顶，室内粉刷完毕，大楼外的道路、绿化也基本完成。
明州广场外景。宁波晚报记者 曾梅/摄
案例二
印天一
紧邻城隍庙、天封塔的原富茂大厦，是一个有故事的项目。
其在被本土开发商恒威地产接手后，旧房翻新，推出了推广名为“印天一”的“40年产权”公寓。
2019年12月，徐女士在这里购买了一套建筑面积43平方米的公寓。
购房合同约定，在购房者支付全部房款之后，于2021年4月30日交付房屋。该项目是精装修交付，因此还有另外一份“委托装修协议”。
两份文件都是由购房者与宁波恒一信德科技实业有限公司签订。
“印天一”/“恒一城市广场”外景。宁波晚报记者 曾梅/摄
“这是恒威的项目，我们想着恒威是大公司，肯定没问题！”
带着这样的信心，徐女士很快支付了全部房款和6万元的所谓“服务费”，以及税费等费用，共计118万余元。
眼看着到了2021年4月，徐女士却不见交付通知。她多次催促开发商交房，也没有回应。
“去年4月、7月、9月、12月，一直到今年1月、2月，我们催促了很多次，可开发商就是不理。有次我们闹到他们总部，一位女领导答应退房退钱，可第二天又不承认了。没想到，这样的大公司也不可信！”徐女士气愤地说。
在徐女士提供的购房合同上，还有一项内容提到，逾期交付超过30日，受让方有权解除合同，出让方按照总房款10%支付违约金，并支付相应利息。
到现在，逾期交付已远远超过30天，包括徐女士在内的许多业主已经等不及，纷纷要求退房。
“印天一”公寓内景。宁波晚报记者 曾梅/摄
案例三
漫乐荟
位于鄞州区的一个叫“漫乐荟”的项目，也出现了逾期交付的情况。
2020年4月，卢女士在漫乐荟购买了一套建筑面积10.14平方米的商铺。“当时销售人员说，房款是32.6万元，交6万抵8万，总房款就是30.6万元。”
据卢女士回忆，当时自己忘记带卡，不能刷售楼处的POS机，就决定不买了。但一位销售人员说，可以用手机把钱转到销售人员的个人账户上，由销售人员来替卢女士付款。
考虑到售楼处的人不会是骗子，于是卢女士爽快地转账了。
卢女士说，等她签合同时才发现，上面写明房款是24.6万元。她提出质疑，销售人员说，另外6万是服务费，已经转给第三方了。而购房合同是统一定好的，不能修改。卢女士不得已，只能签下合同。
按照合同约定，房子应在2021年6月30日前交付，但直到现在卢女士还是没见到房子。
卢女士多次找过开发商方面，得到的答复是：可以退房款，但是只能退24.6万元，另外6万元服务费已经给了第三方，退不了。
“可是，我清清楚楚地转给一位销售人员30.6万元啊！”对于卢女士的质问，开发商方面只称“那个销售人员现在已经不是我们的人了”。
如今，卢女士只有两个选择，要么坐等尚不知何时能够交付的房子，要么签约认可只退24.6万元房款，不再追讨6万元服务费。
“如果我不签的话，连这24.6万都没了，虽然很气，但也只好签了。可是，我30多万元白白给他们用了两年，还亏了6万，这没道理啊！”
卢女士说，她考虑过起诉，但律师建议她，先把24.6万元拿到手，再追讨其他的钱，否则很可能真的一毛钱都拿不到。
按照这份退房协议约定，开发商方面将在今年4月20日前退还24.6万元房款。
卢女士说，只希望能尽快拿到这笔钱，减少损失。
“漫乐荟”外景。宁波晚报记者 曾梅/摄
律师意见
当下，已经逾期交付的楼盘，并不止上面三个。不少购房者更是可能在担心自己买的楼盘，会不会“烂尾”……
买房遇到这种情况，购房者该如何拿起法律武器捍卫自己的权益呢？我们采访了一位经手过本地多个大型烂尾楼盘的案子、在这个领域经验丰富的律师。
这位不愿透露姓名的律师表示，针对逾期交付的房子，要分情况来应对。
比如，像明州广场这种已基本完工的，如果准备退房，可以协商按照合同约定来退款赔付；如果开发商拒绝，就起诉维权。
而针对“印天一”这种开发商“躺平”的楼盘，律师认为，要慎重决定！
因为，如果不退房，购房者还拥有它的物权，物权具有排他性，将来如有其他开发商接盘，还是可以拿到房子的。
但如果要求退房，购房合同解除，那么购房者就只有债权而没有物权了。债权没有排他性，将来开发商破产或其他开发商接盘，也要先支付其他债务，最后再处理购房者解除合同的债务，很可能“房钱两空”。
另外，对于一些楼盘收取所谓“服务费”的情况，律师表示，按照商品房现行的行政管理规定，不得以第三方名义收取高额服务费，并且这种行为还涉嫌违规避税，购房者可以向税务或市场监管部门投诉，有可能讨回这笔钱。
律师还介绍了楼盘“烂尾”后一般会面临的命运。
位于海曙的一烂尾盘资料图片
楼盘烂尾后，属地政府部门一般都会介入，通过约谈开发商、整理法院等行政机构信息、找银行和施工单位等主要债权人了解情况等方式，掌握烂尾楼盘的债务情况、销售情况、剩余工程款项及房产被查封情况等。
之后，政府部门一般会与开发商、施工方及主要债权人三方进行协商，寻求烂尾楼盘在当时情况下的处理方案，形式主要有3种：
将烂尾楼盘剩余可售房产抵偿给施工方，由施工方自行垫付后续工程款建设；
将烂尾楼盘剩余可售房产出售给第三方，由政府监管第三方的购房款，专款专用，保障工程款支付；
引进第三方收购开发商公司，承接债务，复工并完成建设后交付。
如果政府经协调无法达成可行解决方案，一般会协调债权人及法院，对开发商进行破产清算或重组。
法院裁定开发商破产后，会引进破产管理人，由破产管理人对开发商的资产及债务进行统一处理，将烂尾楼盘评估后进行公开司法拍卖。拍卖成交后，再由竞得方进行楼盘后续建设及房产交付。
而在解决方案达成或拍卖成功之前，购房者没有什么好的办法，只能等待……
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采写：宁波晚报记者 曾梅
编辑：史咏梅
二审：程旭辉
三审：陈剑虹
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